خرید ملک در خارج کشور با وجود سقوط ارزش ریال برای ایرانیان همچنان جذاب است؛
بر اساس آخرین محاسبات هر ایرانی برای خرید خانه به 22/5 سال پس‌انداز نیاز دارد و این درحالی است که در کشورهای خارجی مدت زمان انتظار برای خرید خانه 5 سال است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد ایرانیان در شرایط رکود معاملات مسکن هم خرید خانه در کشورهای خارجی را ادامه می‌دهند؛ سرمایه‌هایی که به جای ایجاد ارزش افزوده در داخل کشور باعث رونق و توسعه اقتصاد کشورهای دیگر می‌شود.
فارغ از اینکه اقتصاد ایران برای این پدیده چه بهایی پرداخت می‌کند، نگاهی به تبلیغات خرید ملک در خارج از کشور نشان می‌دهد دو دلیل عمده «قیمت مناسب» و «دریافت اقامت» مهم‌ترین انگیزه‌های ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک کشورهای دیگر است؛ انگیزه‌ای که حتی با سقوط ارزش ریال و گران شدن قیمت ارز هم فروکش نکرده است.
ترکیه، قبرس و اسپانیا مهم‌ترین اهداف ایرانی‌ها برای خرید ملک است. ایرانیان در هر طبقه اقتصادی که باشند در بازار یکی از این سه کشور می‌توانند خانه مورد نیاز خود را پیدا کنند. معمولا هدف از خرید ملک در ترکیه کسب امتیاز اقامت، در قبرس برای اخذ گذرنامه اتحادیه اروپا و در اسپانیا سرمایه‌گذاری و کسب ثروت است.
سالانه تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران ایرانی با این اهداف وارد بازار املاک کشورهای خارجی می‌شوند و این درحالی است که معاملات مسکن در داخل کشور به پایین سطح رسیده است. برای بررسی دلایل این پدیده شاخص‌های مختلفی مطرح است.
شاخص «انتظار خرید خانه»
یکی از شاخص‌های خانه دار شدن در دنیا «زمان انتظار خرید خانه» است. هر ایرانی اگر کل درآمد سالانه خانوار را پس‌انداز کند 22/5 سال طول می‌کشد تا صاحب خانه شود، این شاخص در اروپا از ۵ الی ۱۱ سال و در قطر، امارات و کویت کمتر از ۶ سال است. این شاخص در ایران درست تا یک سال پیش چیزی حدود 15 سال بود و اکنون شرایط بدتر هم شده است.
براساس اطلاعات بانک مرکزی قیمت هر متر زیربنای مسکونی در تهران به طور متوسط 5/6 میلیون تومان است. در آمریکا این شاخص در ایالت‌های بزرگ 5/9 سال و در شهرهای دور افتاده 5/2 سال و میانگین کل ایالت‌های آمریکا برابر 7/3 سال است.
در کشورهای عربی به دلیل درآمد بالا و قیمت مناسب مسکن این شاخص فاصله زیادی با ایران دارد؛ به‌طوری که در قطر، کویت، امارات و عربستان سعودی میانگین این شاخص حدود 7/5 سال است. در شاخص توان‌پذیری و قدرت خرید مسکن سه کشور آمریکا، کانادا و امارات بهرین شرایط را دارند و ایران بالاتر اندونزی، نپال و اوگاندا ایستاده است. چنین وضعیتی هر ایرانی را به سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه ترغیب می‌کند.
درصد پایین مالکیت در ایران
در بیشتر کشورهای جهان ۶۵ الی ۷۰ درصد مردم مالکیت خانه را در اختیار دارند. در آلمان که تورم پایین است و طی ۲ دهه اخیر قیمت مسکن رشد چندانی نداشته است میل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پایین است و به‌دلیل عدم رشد قیمت، درصد مالکیت مسکن به ۵۴% رسیده است. در آمریکا بعد از بحران سال ۲۰۰۷ و ترکیدن حباب مسکن درصد مالکیت مسکن از ۷۳% به ۶۴% کاهش پیدا کرد.
مهم‌ترین علت کاهش مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی در ایران «کاهش قدرت خرید» و «افزایش سوداگری و سفته بازی» در بازار مسکن است. مالیات‌های سنگینی که در کشورهای دیگر بر بخش مسکن وضع شده مانع ورود سوداگران و سفته‌بازان به این بازار شده است.
بازار مسکن ایران بهشت دلالان است. خاصیت سرمایه‌ای مسکن باعث شده است تا هرکس سرمایه‌ای به دست می‌آورد ساده‌ترین راه ورود به بازار مسکن است. وزارت راه و شهرسازی به تازگی اقداماتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و خانه‌های خالی را مطرح کرده است که بسیار دیر است و از عقب افتادن قوانین و مقررات مسکن در ایران حکایت می‌کند.
در ایران درصد مالکیت طی ۳ دهه اخیر بین ۶۰ الی ۷۸ درصد در نوسان بوده است که سال ۹۴- ۹۵ به ۶۵% رسیده است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها 8/21 میلیون نفر و درصد مالکیت مسکن ۶۱% بوده است. یعنی 13 میلیون خانوار مسکن داشته‌اند.
خانه‌های ارزان قیمت ترکیه
اگرچه گفته می‌شود وعده اخذ اقامت به ازای خرید خانه در ترکیه وعده‌ای پوچ و تبلیغاتی از سوی شرکت‌های سودجو است اما نکته‌ای که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد قیمت پایین مسکن در ترکیه است که حتی با سقوط ارزش ریال هم همچنان ارزان‌تر از خانه‌های ایران است.
در کشور ترکیه می‌توان یک واحدی نوساز 155متری، با سه اتاق خواب در یکی از مناطق آنتالیا را با قیمت کل 225 هزار لیر خرید. این قیمت با حساب لیر 1700 تومانی هم معادل 382 میلیون تومان است که بسیار ارزان تمام می‌شود. چراکه با این پول در تهران صاحب یک خانه حداقلی 58 متری خواهید بود.
در کنار قیمت پایین شرکت‌های فروشنده املاک در ترکیه شرایط ویژه‌ای را به مخاطبان خود پیشنهاد می‌کند تا شانس خود را بالا ببرند. این شرکت‌ها خانه‌های مجهز به امکاناتی خاص را با قیمتی ارزان‌تر از تهران به صورت اقساط به فروش می‌رسانند.
کل هزینه‌های نقل وانتقال سند به اضافه کمیسیون دفتر املاک در مجموع هفت درصد مبلغ آپارتمان است و زمان لازم جهت انتقال سند نیز یک هفته کاری است. در این شیوه پس از اینکه ملک مورد نظر انتخاب می‌شود، برای خرید ملک قرارداد کتبی آماده خواهد شد و مطابق با قرارداد مبلغی به عنوان بیعانه توسط مشتری به صاحب ملک پرداخته می‌شود.
برای دریافت مجوزهای لازم برای صدور سند به نام مشتری و دریافت شماره مالیاتی، دریافت فیش آب و برق و حتی تلفن و انجام تمام پروسه‌های مربوطه لازم است که در محضر، وکالتی به نام شرکت مذکور داده شود، بعد از دریافت شماره مالیاتی و تمام مجوزهای مربوطه درخواست صدور سند ملک به نام مشتری صادر می‌شود.
یک آپارتمان 120 متری در طبقه نهم مجتمع 11 طبقه‌ای در شهر آلانیا به قیمت وسوسه انگیز 400 میلیون تومان به فروش می‌رسد. این آپارتمان دارای یک اتاق نشیمن، آشپزخانه اپن، دو سرویس بهداشتی و حمام، دو بالکن بزرگ، دید و منظره دریای مدیترانه، درب ضد سرقت، آیفون تصویری، پنجره‌های دو جداره، کف سرامیک، اسپیلت و با کلیه لوازم منزل مجهز می‌باشد.
قبرس، گذرگاه مهاجرت به اروپا
وضعیت در قبرس کمی متفاوت‌تر از ترکیه است. این کشور به‌عنوان یکی از مقصدهای ایرانیان شرایط ویژه‌ای را پیش پای متقاضیان می‌گذارد اما قیمت بالاتری دارد. در قبرس با تأمین فقط 30 درصد از هزینه خرید ملک، می‌توان برای این کار اقدام کرد و بقیه به‌صورت تسهیلات بانکی پنج‌ساله با نرخ سود هفت‌تا هشت درصد در اختیار خریداران قرار می‌گیرد.
قیمت خانه‌های ویلایی در این کشور از 70 هزار یورو تا یک‌میلیون و 200 هزار یورو می‌رسد. یکی از دلالان مسکن در این کشور که برای فروش خانه آگهی زده است قیمت یک خانه تک خوابه با استخر و باغ و زمین گلف در این کشور را 79 هزار یورو گزارش می‌کند.
این قیمت با یوروی 9 هزار تومانی هم برای ایرانیان 630 میلیون تومان تمام می‌شود که باز هم از تهران ارزان‌تر است. مهم‌ترین جذابیت قبرس برای سرمایه‌گذاران ایرانی دریافت گذرنامه اتحادیه اروپا است که با داشتن آن می‌توانند به تمام کشورهای عضو این اتحادیه سفر کنند. این امتیاز در کنار شرایط پیشنهادی دلالان قبرس را به مقصد دوم ایرانیان برای خرید ملک تبدیل کرده است.
اسپانیا مقصد لاکچری ها
رونق خرید و فروش املاک، اسپانیا را به مقصد مهمی برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل کرده است. در این کشور خانه‌های گران قیمت برای مصارف لوکس مشریان خاص خود را دارد. ایرانیان ثروتمند نیز برای سرمایه‌گذاری و خرید خانه‌های لوکس این کشور را انتخاب می‌کنند و همین موضوع اسپانیا را مقصد لاکچری‌پسندان کرده است. در والنسیای اسپانیا دو خانه بهم چسبیده 84 متری با 2 اتاق خواب، 2 حمام جداگانه، استخر و باغ به قیمت 215 هزار یورو به فروش می‌رسد که معادل 2 میلیارد تومان است.
اکنون تعداد خانوارها در ایران به ۲۳ میلیون و درصد مالکیت به ۶۵% رسیده است یعنی ۱۵ میلیون خانوار دارای مسکن هستند. به عبارتی طی ۵ سال گذشته فقط 7/1 میلیون خانوار صاحب مسکن شدند؛ درحالی که در این بازه ۵ ساله به طور تخمینی ۴۷۵ میلیون متر مربع صور پروانه ساخت داشته‌ایم که معادل 5/4 الی ۵ میلیون واحد می‌شود.
بخش قابل توجهی از تقاضای بازار ایران مربوط به تقاضای غیرواقعی و سوداگرانه است و همین موضوع سرمایه‌گذارانی که قصد مهاجرت از کشور را دارند به سمت سرمایه‌گذاری در ترکیه ترغیب کرده است.
در صورت تداوم وضعیت فعلی می‌توان انتظار داشت از حجم مالکان کاهش و به حجم اجاره‌نشین‌ها در کشور افزوده شود. دولت برای جلوگیری از خروج سرمایه‌های ایران و رونق بخش مسکن نیازمند اجرای اقدامات مختلفی است. از اصلاح نظام مالیاتی تا طرح اصلاح نظام بانکداری و فشار برای اخذ ذخایر و کاهش تصدی‌گری در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند به افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران ایرانی کمک کند.
اشکان نظام آبادی
