بازار اعتماد برانگیز نیست
طرح موضوع «افزایش سقف تسهیلات مسکن» در‌ماه‌های اخیر در قالب «مذاکرات علنی» و «پیشنهاد» توسط وزیرراه و شهرسازی در رسانه‌ها مطرح شده است. آخوندی که اصلی‌ترین رویکرد وزارت راه و شهرسازی را بر «تقویت تقاضا» به جای «مداخله مستقیم» در بازار قرار داده است حساب ویژه‌ای روی تسهیلات مسکن باز کرده است؛ او که بارها به‌طور زبانی نیاز به افزایش سقف وام مسکن را مطرح کرده است از هیچ راهی برای طرح درخواست خود در هیئت دولت فروگذار نکرده است.
آخوندی حتی در شهریور سال گذشته گفته بود: «پیشنهاد من به رئیس جمهوری این است که میزان اعطای تسهیلات مسکن را از هر۶ ماه یک برابر به هر پنج ماه یک برابر افزایش دهد.» درخواست‌های آخوندی از دولت در اکثر موارد خیلی دیر اجرا شده و یا به‌طور کلی با «مقاومت» سیاست‌گذاران کلان اقتصادی مواجه شده است.
نمونه مهمی از این مقاومت‌ها درخواست کاهش نرخ بهره تسهیلات به 6 درصد و افزایش زمان بازپرداخت اقساط به 20 سال بود که پس از اعلام توسط مشاور وزیر بلافاصله تکذیب شد. نیاز به افزایش سقف تسهیلات مسکن از زمانی مطرح شد‌که »منحنی عرضه» در بازار صعودی شد و در مقابل طرف تقاضا نیازمند تقویت قدرت خرید شد.
برهمین اساس وزارت راه و شهرسازی بسته‌های پیشنهادی مختلفی را روانه دولت کرد که هرکدام به سرنوشتی نامعلوم دچار شدند. چنین رویکردی سرنوشت وام مسکن را در مثلث «بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار و وزارت راه و شهرسازی» گیر انداخته است.
این رویکرد مقاومتی از وجود دو واهمه بزرگ در بدنه دولت حکایت می‌کند. تیم اقتصادی دولت روزهای خوبی را به‌لحاظ شرایط اقتصادی سپری نمی‌کند؛ برجام در خطر است و فنر ارز تقریبا رها شده است. روحانی و همراهانش که به سختی توانسته‌اند تورم را کنترل کنند از اینکه تسهیلات بیش از حد مسکن در این شرایط «تنها دستاورد مخدوش نشده» آن‌ها را هم زیر سوال ببرد فرار می‌کنند.
این ریسک‌پذیری پایین به‌خصوص با وضعیت وخیم اقتصادی در ماه‌های اخیر تشدید شده است. عامل دومی که در این رویکرد دولت تاثیرگذار بوده است «کنترل انباشت مسکن» در اثر عرضه نامتوازن در سال‌های اخیر است. اگر تسهیلات مسکن به بیراهه رود ممکن است اقتصاد مسکن را مانند سال‌های 89 تا91 به بازاری برای جولان سوداگران تبدیل کند.
پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی برای تسهیلات
آخرین پرده درخواست‌های آخوندی برای توسعه تسهیلات مسکن افزایش سقف وام مسکن به 200 میلیون تومان بوده است. آخوندی چندی پیش گفت که تقاضای کاهش سود وام مسکن به 6 درصد را ارائه کرده‌ام که البته تصویب می‌شود چون رئیس‌جمهوری آن را تأیید کرده است. او همچنین از پیگیری برای افزایش سقف وام هم خبر داده بود که براساس آن وام 160 میلیون تومانی حداقل به 200 میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
چندی بعد مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت شهرسازی با بیان این که افزایش وام مسکن در راه است، گفت که بانک مسکن بسته‌ای را اعلام کرده که براساس آن به سازندگان مسکن تسهیلات از 40 تا 90 میلیون تومان پرداخت خواهد کرد.
علی چگینی گفته است: میزان این تسهیلات با توجه به چهار‌حوزه جغرافیایی، تهران، کلان شهرها، شهرهای بزرگ و کوچک متغیر است و حتی با توجه به نوع و شیوه ساخت مسکن تا 110 میلیون تومان هم می‌رسد.
چگینی با بیان این که پیشنهاداتی در حوزه مسکن وجود دارد که درحال بررسی است گفته است: افزایش سقف وام مسکن، افزایش مدت بازپرداخت وام و میزان سود وام در مجموعه دولت بررسی می‌شود که در صورت تصویب وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم با توجه به مناطق و شرایط مختلف، از 80 به 100 میلیون، از 60 به 80 و از 40 به 60 میلیون افزایش خواهد یافت. این مسئول دولتی همچنین پیشنهاد داده است تا دوره بازپرداخت تسهیلات هم از 12 سال به 15 سال برسد.
از میان تمام این پیشنهادات تنها تقاضای کاهش سود وام به 6 درصد (آن هم به‌طور زبانی) توسط رئیس جمهور پذیرفته شده است اما هنوز به دستورالعمل بانک مرکزی تبدیل نشده است؛ تقاضایی که 6 ماه از طرح آن توسط آخوندی می‌گذرد.
وزارت راه و شهرسازی به دنبال تقویت تقاضا است
هادی حق شناس، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است دو عامل «کنترل تورم» و «انباشت مسکن» دلایل اصلی مقاومت سیاست‌گذاران پولی و بانکی مقابل «تسهیل شرایط» وام مسکن است. حق شناس در تشریح این وضعیت می‌گوید: «یکی از بخش‌های مهم اقتصاد ساختمان است که در چند سال گذشته در رکود بوده است؛ می‌توان گفت این بخش به‌طور مشخص از نیمه دوم سال 96 از رکود خارج شده و ساخت و ساز در حال شکل‌گیری است.»
این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: «طبیعتا لازم است برای واحدهای ساختمانی که در اثر خروج از رکود در حال آماده شدن است تقاضا ایجاد شود و نمی‌شود که در سمتی عرضه باشد اما تقاضای کافی برای آن وجود نداشته نباشد.» او معتقد است: «دولت برای تقویت بخش تقاضا باید تسهیلات مسکن را فراهم کند و برهمین اساس وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن را مطرح کرده است.»
600 هزار تقاضای بالقوه
به اعتقاد حق شناس بخش مهمی از تقاضای بازار را زوج‌های جوان تشکیل می‌دهند. او می‌گوید: «در سال گذشته 600 هزار ازدواج صورت گرفته است و شاید بتوان صریح گفت که 600 هزار واحد مسکونی بالقوه فقط در 96 ایجاد شده است؛ این تقاضا مضاف بر تقاضاهایی است در گذشته شکل گرفته است و اگر به مرور زمان پاسخ گفته نشود در رکود فرو می‌رود و مشکلات مسکن جدی‌تر می‌شود.»
حق شناس از «افزایش نرخ اجاره نشینی» به عنوان عاملی یاد می‌کند که نیاز برای ارائه تسهیلات بیشتر توسط دولت را یادآوری می‌کند. او می‌گوید: «تعداد اجاره نشین‌ها در حال افزایش است و راهکار این است که شورای پول و اعتبار راهکاری اتخاذ کند تا «طرف تقاضا» در بازار مسکن توسعه پیدا کند.
او در واکنش به افزایش سقف تسهیلات مسکن به 200 میلیون تومان می‌گوید: «به نظر می‌رسد که پیشنهاد وزیر در این ارتباط پیشنهادی راهگشا باشد؛ باتوجه به اینکه متوسط قیمت تهران که 5 میلیون تومان است برای خرید یک واحد 70 تا 80 متری تسهیلات مسکن حداکثر 50 درصد قیمت را تأمین می‌کند بنابراین به نظر می‌رسد برای ورود به رونق لازم تسهیلات بیشتری در اختیار متقاضایان خرید در بازار ارائه شود.
تسهیلات و سرمایه بانک مسکن
به گفته حق شناس دلیل تعویق چندباره تسهیل شرایط وام مسکن به کمبود سرمایه‌های بانک مسکن مربوط نیست. او در توضیح این موضوع می‌گوید: «در سال گذشته بانک مسکن افزایش سرمایه داد تا تسهیلات بیشتری پرداخت کند اما طبیعتا بانک مسکن به تنهایی پاسخگو نیست و باید تمامی بانک‌ها با بازار مسکن درگیر شوند.»
انباشت مسکن دولت عامل مخالفت شورای پول و اعتبار
حق شناس معتقد است اینکه شورای پول و اعتبار تاکنون مقابل درخواست‌های وزارت راه و شهرسازی برای توسعه تسهیلات مسکن مقاومت نشان داده است دو دلیل عمده دارد؛ «یکی از اصلی‌ترین دلایل این مخالفت بیشتر به دلیل کنترل نرخ تورم است؛ دولت که تاکنون به سختی توانسته تورم را کنترل کند در ادامه راه نسبت به تاثیر تسهیلات مسکن در افزایش تورم واهمه دارد.
دلیل دیگر این مخالفت مسکن انباشته شده در گذشته است؛ در سال 91 و 92 ساخت و ساز خارج از سبد تقاضا شکل گرفت که عمدتا به سمت واحدهای لوکس رفت. در این سال‌ها 2 میلیون و 200 هزار مسکن مهر به اتمام رسید.این تعداد پروانه ساختمانی بیش از نیاز بوده است و افزایش تسهیلات ممکن است نقدینگی وارد شده به بازار را صرفا به سمت تقاضاهای سوداگرانه سوق دهد.» به گفته حق شناس بانک مرکزی با این ملاحظه نسبت به اعطای تسهیلات مسکن سخت‌گیری می‌کند.
او در پاسخ به این پرسش که تسهیلات اعطایی به زوج‌های جوان که مورد مصرف آن هم مشخص است چطور می‌تواند در بازار سوداگرانه مصرف شود می‌گوید: اگر افزایش تسهیلات در قالب همان کاری که صندوق مسکن کمی در بانک مسکن ایجاد و پیگیری شد وارد سواگری نمی‌شود اما 200 میلیون تومان تسهیلاتی که اکنون مطرح شده تسهیلات عام است و امکان مصرف سوداگرانه آن وجود دارد.
در حال حاضر هر متقاضی خرید مسکن اگر قصد خرید خانه در یکی از مناطق متوسط تهران را داشته باشد حداقل برای یک خانه 100 متری باید 500 میلیون تومان هزینه کند و یا در صورت استفاده از وام و تسهیلات باید حدود 3 میلیون تومان در ماه بازپرداخت کند که بسیاری از افراد توانایی خرید این خانه را ندارند. این وضعیت حتی پس از‌آغاز سررسید پرداخت تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن هم بهبود پیدا نکرد.
بررسی‌های میدانی در بنگاه‌های مشاوره املاک نشان می‌دهد که اکثر متقاضایان نیازمند تسهیل بیشتر شرایط وام مسکن هستند. تداوم روند افزایش تولید و عرضه نسبت به تقاضا رکود به مراتب شدیدتری را نسبت به گذشته در بازار ایجاد خواهد کرد. حالا که به گفته بسیاری از کارشناسان تورم دو رقمی به اقتصاد ایران بازگشته است نیاز به تقویت تسهیلات مسکن جدی‌تر از گذشته است؛ نیازی که با در بسته دستگاه‌های سیاست‌گذار اقتصادی مواجه شده و بیش از گذشته با ابهام مواجه شده است.
اشکان نظام آبادی